Les copropriétés dans le monde - - Un texte

Si aux Etats-Unis il n'existe pas de réglementation fédérale de la copropriété, chaque Etat américain possède sa propre législation qui diffère peu d'un Etat à l'autre. Ainsi, les législations locales, qui renvoient aux obligations figurant dans le règlement de copropriété, précisent les droits et obligations de chaque propriétaire tandis que les législations communales sont essentiellement relatives à l'hygiène et à la sécurité. En dépit de cette législation, il apparaît que les lois des Etats n'imposent rien en la matière, le législateur se réfèrant surtout au règlement de copropriété. La copropriété s'organise soit en condominium (achat de lots affectés de tantièmes de parties communes et de parties privatives) soit en co-op (acquisition d'actions d'une société propriétaire de l'immeuble). Dans le cas d'un co-op, le projet d'acquisition doit être validé par le conseil d'administration, lequel a pratiquement tous les pouvoirs. Le Conseil d'administration, dont l'élection a lieu tous les ans, a pour mission d'engager un syndic, décider de l'éviction d'un copropriétaire ou empêcher de vendre l'appartement à n'importe qui et déterminer le budget. Comparé à la France, les contentieux judiciaires aux Etats-Unis sont moins importants. En effet, on n'y trouve pratiquement jamais de jugement sur des annulations d'assemblées générales qui sont moins formelles qu'en France.

La copropriété est un secteur en plein développement aux Etats-Unis: sur un parc de 124 millions de logements, il y aurait environ 14 millions de logements en copropriétés verticales ou horizontales, le parc ayant progressé, au cours de ces dernières années, de plus d’un million d’unités par an.
En matière de gestion de copropriétés, il existe deux grandes différences entre la gestion aux Etas Unis et la gestion « made in France »:
–aux Etats-Unis, le pouvoir est aux mains du Conseil Syndical, au contraire du régime français (où les décisions sont prises par l’Assemblée des copropriétaires),
– la copropriété est gérée financièrement comme une entreprise avec un actif et un passif. En particulier, la copropriété (HOA) constitue des réserves financières destinées à financer les travaux à venir: réfection de la toiture, de l’ascenseur etc…
La gestion déléguée de copropriétés aux Etats-Unis renvoie au mode de fonctionnement des entreprises et de la vie politique américaine: on élit des Grands Electeurs qui élisent le Président des Etats-Unis.

Coop ou condo?

Co-op : Cette « Cooperative Housing Corporation » ou société coopérative d’habitation est une des principales façons d’être propriétaire aux Etats-Unis, et, la plus courante à New York puisqu’elle concerne plus des trois quart du parc immobilier. Le principe en est simple : l’immeuble est détenu et géré par une société d’actionnaires propriétaires. Chacun d’eux possède des parts dans la Co-op au prorata de la surface de son appartement. Au quotidien, c’est un board, élu et tout puissant, qui rédige le règlement intérieur, prend toutes les décisions concernant la vie de l’immeuble ( possibilité de louer son appartement, de loger de la famille à long terme, de recevoir, de rénover l’intérieur….) et décide après examen d’un dossier et entretien, de l’arrivée ou non d’un acquéreur. Impossible d’acheter si le board vous refuse. Ces restrictions expliquent que le prix soit plus attractif que celui d’un Condo.

Condominium : Etre en Condo revient à être entièrement propriétaire du bien, comme c’est le cas en France. L’acquéreur possède une part des parties communes en fonction de la taille de son appartement et paie des charges en conséquence. Et si le board ici aussi gère la vie de l’immeuble, chacun est libre de faire ce qu’il veut chez lui. Revers de la médaille : ces habitations sont sensiblement plus chères.

La copropriété n’est pas limitée à un type d’immeuble. 67 % des copropriétés sont situées dans des immeubles d’appartements, 23 %, dans des ensembles de maisons en rangée et 6 %, dans d’autres types d’immeubles; 4 % étaient des maisons individuelles. Une particularité importante concerne les "Gated Communities" se sont des quartiers résidentiels fermés dont l'accès est contrôlé et dans lesquels l'espace public est privatisé (voir privatisé des services tels que écoles, hôpitaux, police).
Les frais des copropriétés sont donc naturellement plus élevés qu'en France.